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不畏都更牛步　雙北老公寓　身價向上衝

記者方明／台北報導

儘管都更牛步化，但老舊公寓身價依舊堅挺，統計去年全年實價登錄資料，北市公寓平均單價50萬元，內湖區交易最熱絡、大安區單價76.9萬最高；新北市平均單價28.5萬，交易最熱絡在板橋區，永和區均價37萬最高。 都更牛步，但老舊公寓身價依舊不凡，永和、板橋區交易熱。

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台灣房屋智庫根據實價登錄資料統計102年雙北公寓交易狀況發現，北市公寓平均房價呈現逐季上揚走勢，單價由第1季的48.5萬，上漲到第4季的51萬；新北市平均房價則由27.1萬上漲至29.2萬，雙北主要交易坪數落在26至29坪間。 進一步分析，去年北市公寓平均單價每坪50萬元，平均交易坪數28.5坪，公寓交易量最密集為內湖區，占北市整體交易比重17.02％；而大安區平均單價達76.9萬，為北市公寓單價最高的行政區。 去年北市總價逾2,000萬的舊公寓有899筆，大安區占214筆；平均單價破百萬的舊公寓共123筆，其中大安區占50筆，顯示北市老公寓的確值錢。 另外，新北市公寓平均單價每坪28.5萬，平均交易坪數26.75坪，其中，永和區公寓平均單價37萬最高，交易最密集則為板橋區，占新北整體交易比重16.02％。 台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，北市大安區除地段優勢，信義線通車題材為該區公寓價格支撐，而大安區交易熱門樓層為3、4樓，占比為24.7％及26.61％，若扣除1樓，最貴的公寓位於通安街151~200號，總價1780萬，每坪單價77.2萬，移轉樓層為4樓。在新北市方面，劉怡蓉分析，永和區地狹人稠，可開發素地少，但因與北市又一橋相隔，買氣居高不下。
不動產改採市價列帳 國泰金淨值增近千億

國泰金（2882）投資性不動產改採市價評估，淨值大進補！國泰金昨開董事會，通過將投資性不動產改採市價列帳，國壽淨值將暴增1240億元、整體淨值將增至2713億元；國泰金淨值將增加942.5億元至3795.1億元，每股淨值也從23.84元增至31.72元。
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　　國壽不動產採市價評估、淨值暴增，高於市場預期，除了是國內壽險業淨值最高者，也是首家確定採新會計準則的壽險業者；值得注意的是，因國壽淨值增加，根據法令規定，將可新增496億元銀彈進行海外併購。
　　每股淨值提高至31.72元
　　國泰金昨召開董事會，通過會計政策改變，將投資性不動產由成本法，改為以公允價值評價，將反映在第一季財報上，不會影響去年財報。
　　其中，國壽淨值將增加1240億元，國泰世華銀淨值增加19.1億元，整體金控淨值增加942.5億元，金控淨值達3795.1億元，國泰金每股淨值將增7.88元、增至31.72元。
　　國壽截至去年底為止，不動產帳面投資金額投資用加上自用為2600億元；由於國壽旗下有近200棟不動產，目前76棟投資性不動產、加上18棟自用不動產改採分層認列等共94棟重新分類，自用不動產還有超過100棟仍是以成本認列。
　　國壽副總林昭廷說，過去採成本法評價不動產，造成不動產帳面價值低估，在採用公允價值評估負債及投資性不動產後，不但無須再增提準備金，投資性不動產增值也可全數反映在淨值，資產淨值比也從25倍下降至14.1倍，財務健全度明顯提升。
　　過去有信評公司擔心國內壽險業利差損問題嚴重，林昭廷也說，壽險業雖有利差損問題，但還有其他利源包括死差益、費差益足以COVER，其實壽險業並沒有想像中差，應也足以接軌IFRS。
　　不過，外界擔憂投資用不動產改採市價評價，但若市場波動、房價一旦回落，該怎麼辦？林昭廷認為，國壽評估過應是可忍受的風險，房市不會像股市每天變動那麼大，要再上去不易，但應可持穩。
　　另，國泰金先前宣布要打亞洲盃，林昭廷也表示，因國壽淨值的增加，等於國壽可進行海外併購的籌碼將額外多出近500億元，將有比同業更佳的打亞洲盃籌碼。

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